（圖注：央視報道眾多房地產(chǎn)企業(yè)欠繳土地增值稅）

21世紀(jì)網(wǎng)訊 11月24日，央視報道稱，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元，并列出房企“黑名單”。其中，萬科、華僑城、金地等數(shù)家位于深圳的大型房企均榜上有名。11月25日，萬科、金地等房企回應(yīng)稱，并未“欠繳”土地增值稅，央視報道中援引的數(shù)據(jù)應(yīng)是“預(yù)提費(fèi)用”。

11月25日，作為地方稅收的監(jiān)管部門，深圳市地稅局副局長、新聞發(fā)言人楊龍接受21世紀(jì)網(wǎng)采訪時表示，“注意到了深圳幾家大型房企被央視點(diǎn)名”，“（央視報道）概念搞錯了�！�他說，土地增值稅屬于先預(yù)繳后清算的特殊稅收方式，報道中提到的“應(yīng)交未交的土地增值稅”并不能定義為“拖欠”，而是亟待項(xiàng)目達(dá)到一定進(jìn)度后進(jìn)行清算。

地稅局：未發(fā)現(xiàn)拖欠土增稅

中國的土地增值稅按地價增值以累進(jìn)稅率30%至60%計算，為銷售物業(yè)所得款項(xiàng)減可扣減支出，包括土地使用權(quán)成本、借貸成本、營業(yè)稅和所有物業(yè)發(fā)展開支。該項(xiàng)稅收在物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時產(chǎn)生。而稅收的監(jiān)管主體為企業(yè)項(xiàng)目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)。

“暫未發(fā)現(xiàn)被點(diǎn)名的企業(yè)在深圳存在拖欠土地增值稅的情況，”11月25日，楊龍對21世紀(jì)網(wǎng)表示，“深圳建立了稅收信息化的平臺，對符合清算條件的項(xiàng)目按照規(guī)定進(jìn)行，有些房企相當(dāng)大部分項(xiàng)目在內(nèi)地，不好做整體的評價�！�

楊龍進(jìn)一步解釋稱，土地增值稅的繳納分為兩期。首先是預(yù)繳，當(dāng)房企開發(fā)的項(xiàng)目增值達(dá)到20%以上時，就必須預(yù)繳土地增值稅，目前深圳的普通住宅按銷售收入2%征收，別墅按4%征收。其次是在項(xiàng)目銷售進(jìn)度達(dá)到70%以上時進(jìn)行清算，符合清算條件的，由房企自行申報，在中介機(jī)構(gòu)的鑒證下，提交給項(xiàng)目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)，待稅務(wù)機(jī)關(guān)審核過后，再進(jìn)行補(bǔ)繳。

“土地增值稅不像企業(yè)所得稅或營業(yè)稅，必須在當(dāng)月或每年度中的期限內(nèi)申報。” 楊龍表示，“對于土地增值稅的清算，征管方面沒有嚴(yán)格的期限，現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)的形式內(nèi)容不一樣，有的項(xiàng)目有一期、二期、三期，還有一些配套的公共設(shè)施�！�

在清算環(huán)節(jié)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)須對包括土地出讓金，建筑成本和容積率等在內(nèi)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)進(jìn)行核查�！耙�費(fèi)一定的時間和人力，對項(xiàng)目較多的區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)的壓力會大很多。”

土地增值稅和房產(chǎn)稅一向被譽(yù)為調(diào)控樓市的兩項(xiàng)利刃，其中土地增值稅被國稅總局屢次發(fā)文要求加強(qiáng)征管。楊龍表示，土地增值稅對房企資金鏈影響重大，寬松的監(jiān)管在調(diào)控上是不允許的，“央視報道的現(xiàn)象不能否定，但不能完全同意其中的觀點(diǎn)，我們會加強(qiáng)深圳對本地項(xiàng)目的監(jiān)管�！�

首先，深圳市將嚴(yán)格按照國家層面制定的預(yù)征率與稅率征收，其次，在清算的方式和手段方面，會根據(jù)國稅總局的要求來做，同時也考慮到企業(yè)和城市的實(shí)際情況。“今年1-10月份深圳征收土地增值稅總額97億元，比去年增長14.8%。由于深圳的發(fā)展空間有限，政府土地出讓招拍掛越來越少，預(yù)計稅收總額會降，但從管理力度來看是在增加。”

房企稱央視“誤讀”

11月24日，央視《每周質(zhì)量報告》拋出報道，援引北京執(zhí)業(yè)律師李勁松的分析稱，45家上市房企存在巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅，雅居樂、SOHO中國、萬科、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金地集團(tuán)等知名房企均榜上有名。

在報道中，央視列出了45家房企欠繳名單，其中雅居樂（83億元）、SOHO 中國（64億元）、富力地產(chǎn)（58億元）、萬科（58億元）、華僑城（49億元）、招商局地產(chǎn)（44億元）、合生創(chuàng)展（42億港元）、融創(chuàng)中國（27億元）、金地集團(tuán)（26億元）、新世界中國地產(chǎn)（24億港元）。

該報道一出，立刻引起各界嘩然，并遭到地產(chǎn)人士的炮轟和房企的否認(rèn)。當(dāng)晚，任志強(qiáng)連夜在微博撰寫“任八條”駁斥央視報道“愚蠢與無知”。

11月25日，萬科對21世紀(jì)網(wǎng)回應(yīng)稱，相關(guān)報道應(yīng)該是源于誤解，是把會計上的“預(yù)提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時納稅義務(wù)”。世茂房地產(chǎn)一位內(nèi)部人士也認(rèn)為央視存在誤讀，該人士對21世紀(jì)網(wǎng)表示，“報道中沒弄清楚土地增值稅是怎么收的�！� 當(dāng)日，華僑城、金地和招商地產(chǎn)也對媒體回應(yīng)稱，自己并未“拖欠”土地增值稅，央視提及的“應(yīng)交未交”稅實(shí)際上是“預(yù)提費(fèi)用”，即“預(yù)先提取但尚未實(shí)際支付的各項(xiàng)費(fèi)用”。

萬科進(jìn)一步解釋稱，“房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會計上配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對尚未到達(dá)清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備�！�

世茂房地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，一般項(xiàng)目是預(yù)售的，預(yù)售之后一般1-2年才交房，地產(chǎn)公司才能確認(rèn)收入，進(jìn)行清算�！把胍晥蟮乐刑岬降摹畱�(yīng)交未交’土地增值稅，指的是之前預(yù)繳的沒交夠，后期銷售的時候已經(jīng)留存了，但是沒有到結(jié)算時間，并不存在拖欠。”

名詞解釋

土地增值稅

中國土地增值稅按地價增值以累進(jìn)稅率30%至60%計算，為銷售物業(yè)所得款項(xiàng)減可扣減支出，包括土地使用權(quán)成本、借貸成本、營業(yè)稅和所有物業(yè)發(fā)展開支。稅項(xiàng)于物業(yè)擁有權(quán)轉(zhuǎn)移時產(chǎn)生。

任八條

一、一家集團(tuán)企業(yè)的合并報表是由全國各地的項(xiàng)目公司的情況匯總的，但稅是在各項(xiàng)目所在地分別交納的，總部所在地的稅務(wù)局當(dāng)然不了解各地的情況了。各地的稅務(wù)部門只掌握項(xiàng)目所在地的情況。

二、土地增值稅是按項(xiàng)目所在地政府規(guī)定的比例在預(yù)售時先預(yù)繳，按項(xiàng)目進(jìn)度和完成的條件進(jìn)行最終結(jié)算的納稅方式。政府的預(yù)繳正是無償提前占用企業(yè)流動資金的納稅方式。

三、企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)繳土增稅時就必須預(yù)提應(yīng)交未交的土增稅成本并列入公布的科目中說明這些應(yīng)交而未交的稅項(xiàng)，但在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時，可以不交，并不違背稅法。也非拖欠。

四、達(dá)到結(jié)算條件時，項(xiàng)目會重新進(jìn)行結(jié)算，并根據(jù)實(shí)際結(jié)算調(diào)整預(yù)算情況。有的項(xiàng)目在結(jié)算時會提高實(shí)際上交的數(shù)額，有的則會因預(yù)算成本的增加而減少土增稅的交納數(shù)額，甚至有可能實(shí)際上應(yīng)交數(shù)小于已經(jīng)預(yù)繳的土增稅！因此在稅法中有明確的規(guī)定為＂多退少補(bǔ)＂。盡管稅務(wù)部門從來不退，讓轉(zhuǎn)沖其他稅。

＂多退少補(bǔ)＂說明，預(yù)算中計提的應(yīng)交未交土增稅科目中的數(shù)并非為結(jié)算時的實(shí)際交稅數(shù)。五、一個集團(tuán)中單獨(dú)結(jié)算的項(xiàng)目，分別在不同的稅務(wù)局管轄下，每個項(xiàng)目的進(jìn)度不同，必然有大量的項(xiàng)目未達(dá)到稅法的結(jié)算時間，就必然匯總為一個巨大的應(yīng)交未交數(shù)。但分散到各個項(xiàng)目也許只剩下的是結(jié)算的收尾數(shù)。

六、不排除項(xiàng)目公司合法利用稅法中的規(guī)定拖延應(yīng)結(jié)算的條件，如將預(yù)售的條件結(jié)點(diǎn)拖后，大項(xiàng)目分別領(lǐng)取預(yù)售證，等待現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時才開始銷售等。但不違背稅法就行。這只能說是預(yù)繳稅后結(jié)算的制度結(jié)果。企業(yè)會高預(yù)提，以減少后期風(fēng)險。如果尾盤處理或降價則必然減少結(jié)算時的實(shí)際交稅額。

七、確實(shí)有的項(xiàng)目可能有已達(dá)結(jié)算條件而未結(jié)算的情況。每個稅務(wù)部門都會在完不成稅收增長任務(wù)時，深查或催稅，開發(fā)企業(yè)是無法偷僻的。甚至有為完成稅收任務(wù)要求企業(yè)超額預(yù)繳的。那就必然有在超額完成任務(wù)后要求緩結(jié)算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)適時調(diào)整實(shí)際收繳時間或與提前高預(yù)繳要求交換的。稅務(wù)機(jī)關(guān)不是傻瓜！

八、開發(fā)商敢將應(yīng)交未交土增稅的數(shù)據(jù)公開，恰恰說明有其未及時上繳的合法、合理性。符合稅法的結(jié)算規(guī)定。延期交稅如無合法理由，其換來的利息收入是抵不了罰款的。只有合法才可能利用預(yù)繳與實(shí)際結(jié)算的時間差。尤其是上市公司，更不會為利息而損失股票價值。央視的無知也許給社會會造成更大傷害。